La nueva ley regulatoria de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, en Argentina
Por Lía Nakayama (*)
e-mail: lianaka@arnet.com.ar
La expresión “Tiempo compartido” es asimilada frecuentemente, en el campo turístico, como una modalidad de alojamiento. Sin embargo, los ejemplos en el mundo dan cuenta de formas físicas muy diversas (inmuebles como en Argentina, pero también aeronaves y embarcaciones) que obligan a profundizar la mirada y focalizar la atención en esta figura como modalidad de contrato más que como modalidad de alojamiento.
La denominación de este contrato proviene de la expresión anglosajona “time sharing 1 . “El verbo to share tiene dos acepciones: dividir y compartir”. Para la Dra. Chacón “es el derecho a usar y gozar de una unidad de alojamiento vacacional, de los bienes y servicios del complejo inmobiliario hotelero del que forma parte integrante, durante un período exclusivo de tiempo anual (generalmente una semana), de manera alternativa y recurrente, durante el plazo establecido en la ley o la convención, según sea su naturaleza.” 2
Este tema es bastante complejo, pues no existe UN contrato de Tiempo Compartido sino diversos contratos con esa finalidad. De acuerdo a Di Filippo 3, en nuestro país se comercializan de cuatro (4) formas diferentes, cuya identificación no siempre se enuncia como título, pero surgen de la lectura atenta de sus cláusulas:
a) como disfrute de unidades integrativas de complejos turísticos (contrato de locación de inmueble, en cuyo caso la duración máxima es, de acuerdo al art. 1505 del Código Civil, de diez años);
b) como propietario de cuotas sociales (contrato societario, como socio de cooperativa o de sociedad por acciones, en cuyo caso rigen las normas propias de las sociedades civiles o comerciales, o de las cooperativas);
c) como propietario de una cuota-parte de un condominio (contrato de compraventa de inmueble bajo el régimen de copropiedad, único caso en el cual se transmite un derecho de propiedad) ó
d) como usufructuario (contrato de usufructo, conservando el derecho hasta su muerte).
Nuestro país ha sancionado una norma regulatoria específica, la ley 26356 4 sobre Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC), la cual pretende esclarecer las características del contrato y evitar la inclusión de cláusulas abusivas. Aún no puede preverse la efectividad de dicha norma con relación al uso del contrato mencionado, pero pueden señalarse las siguientes notas:
Caracterización general 5
No se determina la naturaleza jurídica del contrato. Se expresa en el art. 1 que el mismo regirá “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran”; dejando libertad para elegir la clase de contrato que será utilizado para completar la colectividad de usuarios. Sin embargo, el adquirente es definido bajo el nombre de “usuario” y el emprendedor es el “propietario”, denominaciones que hacen suponer la inexistencia de derechos perpetuos como el de co-propiedad.
Su forma física es la de un inmueble: Dispone el art. 2 que “debe integrarse con uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino”. Deja fuera otras formas, como las aeronaves o las embarcaciones, teóricamente aptas para estos fines.
Constitución y Registro
Debe hacerse por escritura pública, en la que deben constar datos detalladamente enumerados sobre los bienes a afectar, las relaciones con los usuarios y la administración del Sistema, e inscripto en el Registro de la Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la Secretaría de Turismo de la Nación, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. No se exige que el propietario de un Sistema sea el dueño del inmueble en el que se constituye, pero en este caso el dueño debe prestar su consentimiento. La previsión de que el dueño del inmueble no sea la misma persona que el dueño del sistema, deja abierta la posibilidad de que el Sistema sea temporario y que en un futuro las unidades habitacionales cambien de destino. Por ello es importante la siguiente previsión:
La inscripción del título constitutivo determina: a) la inhibición del emprendedor para darle al inmueble un destino distinto; b) la oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios ante acreedores hipotecarios del titular; c) la intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser alterados por sucesores de cualquier índole, ni por terceros acreedores del propietario 6. Mientras dure el Sistema, los usuarios estarán amparados por esta cláusula, razón por la cual será muy importante prestar atención a la clase de contrato que se ofrece (locación, entidad asociativa, compraventa o usufructo), y la duración de los derechos transmisibles.
Adquisición de derechos por parte de los usuarios
Se detallan los contenidos del “Contrato de Tiempo Compartido”, independientemente de la clase de contrato que se celebre. La duración del contrato no puede ser mayor a la del tiempo de afectación del inmueble al Sistema.
El período de uso debe estar especificado en el Contrato. Este puede establecerse de acuerdo a dos unidades de medida: por tiempo (fijo cuando se trata de la misma semana todos los años, o flotante cuando se fija dentro de una temporada, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad) o por puntos (derechos de uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión variables).
El contrato debe contener también los siguientes deberes del usuario: a) Usar los bienes que constituyen el STTC conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos de alojamiento que les correspondan; b) Responder por los daños a la unidad vacacional, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos. Sus acompañantes o las personas que hubieren autorizado, siempre que tales daños no fueran ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; y d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del STTC y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente 7. Para ejercer sus derechos el usuario deberá tener las cuentas al día.
- El Reglamento de Uso y Administración, debe acompañar al contrato como anexo.
- Los precontratos de reserva de compra deben indicar la fecha o plazo en que se formalizará el contrato, dentro del plazo máximo de sesenta (60) días de su firma. El futuro usuario tiene el derecho de revocar su aceptación, sin necesidad de expresión de causa, dentro de los siete (7) días de su suscripción, mediante comunicación fehaciente.
- En caso de que un usuario quiera ceder sus derechos a un tercero, deberá comunicarlo a la Administración, de acuerdo al procedimiento establecido en el reglamento de uso.
Otras disposiciones de interés
- Se establecen tres importantes obligaciones para los oferentes de SSTC 8: a) el deber de información, que incluye “las características de los bienes que integran el STTC y de las prestaciones que ofrecen, detallando el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen, según sea la actividad de que se trate, y demás condiciones de comercialización”, disposiciones específicas sobre promociones y obligación de emitir un documento informativo con carácter de oferta vinculante, para ser entregado sin cargo a quien solicite información y a los potenciales usuarios en la primera entrevista.
- Prevé una instancia arbitral para la resolución de conflictos entre los usuarios y los Titulares del emprendimiento. Para ello establece que será aplicable el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (ley de Defensa del Consumidor, normas concordantes y complementarias). En caso de que se denuncien u observen infracciones, se establece un procedimiento sumario a cargo de la Secretaría de Turismo de la Nación.
- En caso de que se incluyan cláusulas abusivas, no son oponibles al usuario (se toman como no escritas).
- Finalmente se determina que esta ley deberá ser reglamentada dentro de los noventa (90) días de entrada en vigencia.
En síntesis, la nueva ley cubre importantes aspectos que hacen a la seguridad jurídica, basados principalmente en la transparencia del contrato. Por ello, es muy importante que el potencial usuario lea atentamente las condiciones contractuales y resuelva todas sus dudas antes de realizar la adquisición.
Por Lía Nakayama (*)
e-mail: lianaka@arnet.com.ar
La expresión “Tiempo compartido” es asimilada frecuentemente, en el campo turístico, como una modalidad de alojamiento. Sin embargo, los ejemplos en el mundo dan cuenta de formas físicas muy diversas (inmuebles como en Argentina, pero también aeronaves y embarcaciones) que obligan a profundizar la mirada y focalizar la atención en esta figura como modalidad de contrato más que como modalidad de alojamiento.
La denominación de este contrato proviene de la expresión anglosajona “time sharing 1 . “El verbo to share tiene dos acepciones: dividir y compartir”. Para la Dra. Chacón “es el derecho a usar y gozar de una unidad de alojamiento vacacional, de los bienes y servicios del complejo inmobiliario hotelero del que forma parte integrante, durante un período exclusivo de tiempo anual (generalmente una semana), de manera alternativa y recurrente, durante el plazo establecido en la ley o la convención, según sea su naturaleza.” 2
Este tema es bastante complejo, pues no existe UN contrato de Tiempo Compartido sino diversos contratos con esa finalidad. De acuerdo a Di Filippo 3, en nuestro país se comercializan de cuatro (4) formas diferentes, cuya identificación no siempre se enuncia como título, pero surgen de la lectura atenta de sus cláusulas:
a) como disfrute de unidades integrativas de complejos turísticos (contrato de locación de inmueble, en cuyo caso la duración máxima es, de acuerdo al art. 1505 del Código Civil, de diez años);
b) como propietario de cuotas sociales (contrato societario, como socio de cooperativa o de sociedad por acciones, en cuyo caso rigen las normas propias de las sociedades civiles o comerciales, o de las cooperativas);
c) como propietario de una cuota-parte de un condominio (contrato de compraventa de inmueble bajo el régimen de copropiedad, único caso en el cual se transmite un derecho de propiedad) ó
d) como usufructuario (contrato de usufructo, conservando el derecho hasta su muerte).
Nuestro país ha sancionado una norma regulatoria específica, la ley 26356 4 sobre Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC), la cual pretende esclarecer las características del contrato y evitar la inclusión de cláusulas abusivas. Aún no puede preverse la efectividad de dicha norma con relación al uso del contrato mencionado, pero pueden señalarse las siguientes notas:
Caracterización general 5
No se determina la naturaleza jurídica del contrato. Se expresa en el art. 1 que el mismo regirá “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran”; dejando libertad para elegir la clase de contrato que será utilizado para completar la colectividad de usuarios. Sin embargo, el adquirente es definido bajo el nombre de “usuario” y el emprendedor es el “propietario”, denominaciones que hacen suponer la inexistencia de derechos perpetuos como el de co-propiedad.
Su forma física es la de un inmueble: Dispone el art. 2 que “debe integrarse con uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino”. Deja fuera otras formas, como las aeronaves o las embarcaciones, teóricamente aptas para estos fines.
Constitución y Registro
Debe hacerse por escritura pública, en la que deben constar datos detalladamente enumerados sobre los bienes a afectar, las relaciones con los usuarios y la administración del Sistema, e inscripto en el Registro de la Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la Secretaría de Turismo de la Nación, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. No se exige que el propietario de un Sistema sea el dueño del inmueble en el que se constituye, pero en este caso el dueño debe prestar su consentimiento. La previsión de que el dueño del inmueble no sea la misma persona que el dueño del sistema, deja abierta la posibilidad de que el Sistema sea temporario y que en un futuro las unidades habitacionales cambien de destino. Por ello es importante la siguiente previsión:
La inscripción del título constitutivo determina: a) la inhibición del emprendedor para darle al inmueble un destino distinto; b) la oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios ante acreedores hipotecarios del titular; c) la intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser alterados por sucesores de cualquier índole, ni por terceros acreedores del propietario 6. Mientras dure el Sistema, los usuarios estarán amparados por esta cláusula, razón por la cual será muy importante prestar atención a la clase de contrato que se ofrece (locación, entidad asociativa, compraventa o usufructo), y la duración de los derechos transmisibles.
Adquisición de derechos por parte de los usuarios
Se detallan los contenidos del “Contrato de Tiempo Compartido”, independientemente de la clase de contrato que se celebre. La duración del contrato no puede ser mayor a la del tiempo de afectación del inmueble al Sistema.
El período de uso debe estar especificado en el Contrato. Este puede establecerse de acuerdo a dos unidades de medida: por tiempo (fijo cuando se trata de la misma semana todos los años, o flotante cuando se fija dentro de una temporada, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad) o por puntos (derechos de uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión variables).
El contrato debe contener también los siguientes deberes del usuario: a) Usar los bienes que constituyen el STTC conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos de alojamiento que les correspondan; b) Responder por los daños a la unidad vacacional, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos. Sus acompañantes o las personas que hubieren autorizado, siempre que tales daños no fueran ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; y d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del STTC y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente 7. Para ejercer sus derechos el usuario deberá tener las cuentas al día.
- El Reglamento de Uso y Administración, debe acompañar al contrato como anexo.
- Los precontratos de reserva de compra deben indicar la fecha o plazo en que se formalizará el contrato, dentro del plazo máximo de sesenta (60) días de su firma. El futuro usuario tiene el derecho de revocar su aceptación, sin necesidad de expresión de causa, dentro de los siete (7) días de su suscripción, mediante comunicación fehaciente.
- En caso de que un usuario quiera ceder sus derechos a un tercero, deberá comunicarlo a la Administración, de acuerdo al procedimiento establecido en el reglamento de uso.
Otras disposiciones de interés
- Se establecen tres importantes obligaciones para los oferentes de SSTC 8: a) el deber de información, que incluye “las características de los bienes que integran el STTC y de las prestaciones que ofrecen, detallando el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen, según sea la actividad de que se trate, y demás condiciones de comercialización”, disposiciones específicas sobre promociones y obligación de emitir un documento informativo con carácter de oferta vinculante, para ser entregado sin cargo a quien solicite información y a los potenciales usuarios en la primera entrevista.
- Prevé una instancia arbitral para la resolución de conflictos entre los usuarios y los Titulares del emprendimiento. Para ello establece que será aplicable el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (ley de Defensa del Consumidor, normas concordantes y complementarias). En caso de que se denuncien u observen infracciones, se establece un procedimiento sumario a cargo de la Secretaría de Turismo de la Nación.
- En caso de que se incluyan cláusulas abusivas, no son oponibles al usuario (se toman como no escritas).
- Finalmente se determina que esta ley deberá ser reglamentada dentro de los noventa (90) días de entrada en vigencia.
En síntesis, la nueva ley cubre importantes aspectos que hacen a la seguridad jurídica, basados principalmente en la transparencia del contrato. Por ello, es muy importante que el potencial usuario lea atentamente las condiciones contractuales y resuelva todas sus dudas antes de realizar la adquisición.
1. Highton, Elena y otros: Nuevas formas de dominio. 2º edición. Ad-Hoc, Buenos Aires, 1993, pág. 279.
2. Chacón, Alicia P. de: Turismo y Multipropiedad. Disertación presentada en las Jornadas Argentinas de Derecho del Turismo, Facultad de Derecho de la U. N. de Cuyo y Asociación Argentina de Derecho del turismo, Mendoza, diciembre 2002.
3. Resumido de Di Filippo, María: Tiempo compartido: un condominio especial, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987. Comentarios propios.
4. Sancionada el 28 de febrero y Promulgada el 18 de marzo 2008.
5. Este esquema tiene finalidad informativa y no guarda relación con la estructura de la ley.
6. Cfr. en Ley 26.356, art. 12.
7. Cfr. en Ley 26.356, art. 16.
8. Ley 26.356, Artículos 26 a 28 inclusive.
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(*) Lía Nakayama es Abogada. Profesora de la Cátedra Derecho y Legislación Turística de la Facultad de Turismo - UNCo.
2. Chacón, Alicia P. de: Turismo y Multipropiedad. Disertación presentada en las Jornadas Argentinas de Derecho del Turismo, Facultad de Derecho de la U. N. de Cuyo y Asociación Argentina de Derecho del turismo, Mendoza, diciembre 2002.
3. Resumido de Di Filippo, María: Tiempo compartido: un condominio especial, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987. Comentarios propios.
4. Sancionada el 28 de febrero y Promulgada el 18 de marzo 2008.
5. Este esquema tiene finalidad informativa y no guarda relación con la estructura de la ley.
6. Cfr. en Ley 26.356, art. 12.
7. Cfr. en Ley 26.356, art. 16.
8. Ley 26.356, Artículos 26 a 28 inclusive.
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(*) Lía Nakayama es Abogada. Profesora de la Cátedra Derecho y Legislación Turística de la Facultad de Turismo - UNCo.
Fuente de Consulta: Boletín Intercambios Facultad de Turismo (UNCo)
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